[案情]

    2012年11月16日，买方原告刘某与卖方被告曹某签订《房屋买卖协议》。约定被告将位于永城市某小区的房屋一套出售给原告，房屋面积105平方米，总计价款347000元。原告于合同签订的当日交付给被告定金10000元。同时约定，2012年12月1日前原告交清余款，被告将房屋钥匙交于原告，并到房产部门办理过户手续，卖方如反悔双倍返还给买方定金，买方如反悔定金10000元不予返还。2012年11月22日，被告曹某又与案外人张某签订买房协议，将涉案房屋卖于了张某。原告诉至法院要求被告双倍返还定金20000元。    

[审判]

    永城市人民法院经审理认为，原告刘某与被告曹某所签的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，双方应按照协议约定履行义务，原告刘某支付被告曹某10000元定金，并约定了定金罚则，被告没有按照协议履行义务，将房屋卖于他人，应当双倍返还定金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决被告曹某双倍返还原告刘某定金20000元。

    宣判后，在法定期限内原、被告双方均没有提起上诉，判决已经发生法律效力。

[评析]

本案涉及以下两个法律问题，一是定金性质，二是定金罚则的适用。

定金性质。所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或订立后履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。

    关于定金的形式各国民法规定有所不同，在实践中最基本的形式主要有作为订立合同根据的证约定金，预付违约金性质的违约定金和作为约定解除权代价的解约定金。而我国《合同法》第115条规定的内容是当事人可以约定定金作为债权担保的一种形式，以及债务人履行债务后的定金处理规则和债务人不履行债务的定金罚则。可见我国《合同法》规定的定金，兼有证约定金和违约定金的性质。其中规定的当事人可以约定定金作为合同债权担保的一种形式。

定金罚则的适用。《合同法》第115条规定“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”这就是我们通常说的定金罚则。在具体适用中主要有以下几种情况：(1)违约当事人是给付定金一方时，无权要求返还定金。(2)违约是当事人造成的还是由第三人造成的。如果是当事人自己的过错造成的，如前项处理。如果是第三人造成的，则有当事人承担后，向第三人追偿。(3)当事人违约是否有免责的条件。如果当事人的违约是不可归责于双方，按照法律规定，违约方可免责。已给付的定金应该返还。(4)当事人一方违约属于不履行合同还是不完全履行合同。完全不履行合同时，适用无权收回定金或双倍返还定金的罚则；仅为部分不履行合同时，应按不履行部分在全部定金中的比例来适用定金罚则。当事人双方违约时。双方违约且均有过错，由双方分别承担各自应承担的定金责任。如果违约双方均无过错，则双方均不负违约责任，但接收定金方应当返还已收受的定金。

    本案中，双方约定了适用定金，也已实际交付了定金，后由于被告的违约行为，致使合同不能履行，因此应当适用定金的惩罚性原则，由被告双倍返还原告所支付的定金。

    法官提醒：诚信是社会经济健康发展的根本，既然双方签订了协议，就应该严格按照协议履行各自的义务，这样，才能既不损害对方的利益，自己也不会受到法律的惩罚。